不動産鑑定評価とは？

不動産とは動かせない財産や土地、土地にある建物などが含まれます。人間が生きていく上でなくてはならないものであり、その利用方法は住居、オフィス、店舗、田、畑等、多岐にわたっています。土地や建物の効用が最大限に発揮されるためは、どのような特性があるのか。また、その特性に基づきどのように活用していけばいいのか。本当の価値はいくらなのか。のを考え知る必要があります。このように有効活用するためには、まず、その土地や建物の本当の性格及びその価値を把握することが前提となります。そのために役立つのが不動産鑑定評価となります。 全てのお客様に対して常に公正・中立な立場から高い信頼性をもってサービスを提供しておりますので、ご不明な点はご相談ください。

不動産鑑定評価基準について

不動産鑑定評価基準は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて制定されたものです。不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うための基準となるものです。国家資格を持つ不動産鑑定士だけが鑑定評価を行うことができます。
土地や建物といった不動産そのものや借地権や地上権などといった不動産に関する権利についての経済価値の評価を行い、それを金額で表示することが鑑定評価です。この経済価値には価格だけでなく、賃料も含まれます。
鑑定評価業務の社会的意義から不動産の特性や対象不動産の評価額を求めるための具体的な評価手法、不動産の価格がどのように形成されるのかという説明などが不動産鑑定評価基準には記載されています。

不動産鑑定評価の方式

原価法

対象不動産の再調達原価（不動産をもう一度建築・造成した場合にいくらになるか）を基に不動産を鑑定評価する方法です。まず、対象の不動産の再調達原価を割り出します。次に、建築後の減価修正（経過年数による老朽化による価値の低下を差し引いたもの）が積算価格（現在の価値）と推測されます。
建物または建物と土地の場合、再調達原価の把握と減価修正を適切に行なうことができる場合に有効で、対象不動産が土地のみの場合でも、新しい造成地など再調達原価を適切に求められる場合には適用できます。

取引事例比較法

比較方式とは、過去に行われた実際の不動産取引の事例から価格を求めようとする方式です。具体的には、近隣の不動産の過去の取引を基準とし、必要に応じて地域・個別物件の要因を比較して不動産の価格を算出します。近隣地域か同一需給圏内の類似地域などにおいて、対象不動産と似た不動産の取引が行われている場合に有効です。
ただし、感覚的な判断でもありますので、評価する鑑定士により評価内容に差が生じます。現在の日本の不動産業界では、中古住宅の評価方法として一般的です。

収益還元法

不動産から得られる地代・家賃などの収益を将来にわたって算出し、それを現在価値に割引して評価します。アパートや賃貸マンション等の収益物件を売買する際に多く利用されています。
収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法と言えます。ただし、過去の運用履歴とその数字の信頼性が前提となりますので、対象不動産の販売会社から提出された資料の妥当性を精査する必要があります

不動産鑑定を行うメリット

土地や建物は高額で大切な資産。しかし同じものは２つとありません。そのため抱える問題も、それぞれ複雑で多岐にわたるものです。一般の人が価格を査定したり、活用方法を決定するのはとても困難です。そこで、不動産鑑定士という専門家が必要となるのです。

査定は業者、税理士でも出来ますが鑑定評価まで判定することはできません。不動産の真の時価や地価、価格の評価・カウンセラーをする国家資格をもっている鑑定士のみが行えます。鑑定評価を行うことにより、その土地や建物の性格（法令上の制限、地勢、市場の状況など）が正確に把握でき、有効活用の重要な資料として役立てることができます。また、売買においても、第三者の専門家による意見であるため、交渉の材料とすることができます。例えば、親族間で交換や譲渡するときや同族会社間で売買する時など鑑定士は必要に応じて妥当性を説明していきます。当社では、皆様のお役に立つよう的確なアドバイスをさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産の鑑定評価書とは？

鑑定士等が国土交通省の定める不動産鑑定評価基準に基づいて、評価対象の適正な価格を表した文書です。それに専門的な判断を加え、不動産評価書の作成を行います。信頼性が高く、裁判などの立証資料としても採用される書面です。 通常、それぞれの状況に応じて弁護士や利害関係者、会計士、銀行の融資担当者、税理士、相続人 など多くの人の目に触れることになるため、公平で高い信頼性が求められます。適正な時価や地価を証明するために是非当社の鑑定評価をご活用ください。

不動産鑑定評価書を活用する場面

• 売買時における適正価格を決定する際
• 店舗やマンションなどの賃貸借の際の賃料
• 金融機関が資金を融資する際の担保評価
• 工場の土地や建物を担保とする際の工場財団の鑑定評価
• 土地や建物の証券化や抵当証券を発行するため
• 相続時の分配や、相続税額算定のため時価評価が必要な場合
• 会社合併時や、会社更生法または民事再生法の要請に伴う資産評価
• 共同ビルの権利調整や再開発などの際、権利関係を明確にするため
• 都市計画法や土地収用法によって土地が収用される際の補償のため
• 競売物件や担保物件の評価
• 不動産の利用方法や運用方法に関するコンサルティング業務

対象となる不動産

• 土地（※1）
• 建物
• 建物及びその敷地（※2）
• 借地・借家権
• 底地
• 賃料（※3）

※1 宅地・農地・林地・宅地見込地

※2 自用建物及びその敷地・貸家及びその敷地・借地権付建物・区分所有建物及びその敷地

※3 宅地・建物及びその敷地